Mise de Fonds pour sa Maison – Soyons Réalistes et Créatifs

Saviez-vous qu’il existe plusieurs règles méconnues sur la mise de fonds des maison au québec?

En effet, que ce soit au niveau des pourcentages minimaux reliés à l’achat d’une propriété ou des manoeuvres fiscales créatives, vous en apprendrez beaucoup en lisant ce texte.

Quelle est la mise de fonds minimale l’achat d’une maison au Québec en 2019?

Selon la loi canadienne, le minimum à placer comme mise de fonds pour l’achat d’une maison est de 5% sur les premiers 500 000$ et 10% sur l’excédentaire.

Exemple: Pour une maison de 600 000$, vous devrez débourser:

  • 5% de 500 000$ = 25 000$
  • 10 % de 100 000$ = 10 000$
  • Total de 35 000$ comme mise de fonds.

Ainsi peu importe votre situation, vous devrez débourser un minimum de 5% de la valeur pour acheter une propriété de moins de 500 000$. Il s’agit d’une loi fédérale.

La règle du 5% s’applique d’ailleurs pour les condos, les unifamiliales, les “semidétachés“, les maisons avec “bachelors” et les duplex.

Vous devez de plus posséder 1.5% de la valeur totale de la propriété en liquidité dans votre compte de banque. Il s’agit d’une règle des assureurs (SCHL, Genworth et Canada Guranty).

Par ailleurs, la mise de fonds minimale pour un triplex et pour un quadruplex est de 10%. Vous pouvez lire ce guide pour plus d’information.

Et si je n’ai pas 5% de mise de fonds pour l’achat de ma maison?

Je regrette d’être la personne qui vous l’annonce, mais vous devrez trouver une façon “créative” d’obtenir ce 5%.

Voici les options qui s’offrent à vous:

  • Obtenir un don d’un membre de votre famille proche.
  • Trouver une propriété locative avec option d’achat.
  • Effectuer un prêt REER + un RAP.
  • Attendre et économiser de ses propres ressources.
Option 1: Un Don de la famille proche comme mise de fonds pour sa maison

Certainement la méthode la plus simple, mais aussi celle que vous avez le moins de contrôle. Nous n’avons pas tous des parents ou des frères en mesure de nous fournir une telle liquidité.

Sachez simplement qu’il s’agit de l’avenue la plus utilisée dans le marché actuel.

Surtout pour les premiers acheteurs qui sont affectés par des règles hypothécaires de plus en plus strictes.

Par ailleurs, ce don doit être non remboursable.

Autrement dit, il ne peut s’agir d’un prêt, car sinon, les banques devront en tenir compte dans leurs calculs. Et cela diminuera votre pouvoir d’achat.

Vous pouvez lire mon guide sur la qualification, pour plus d’information.

Option 2: Une propriété locative avec option d’achat – Est-ce une bonne idée?

Certains propriétaires offrent la possibilité de louer une propriété avec option d’achat dans x nombres d’années.

Autrement dit, vous acceptez de payer plus cher votre logement le temps de rétablir votre crédit et de repayer vos dettes.

Ainsi, les montants que vous aurez payés durant ces années seront déduits du prix d’achat.

Cette option peut être intéressante pour les personnes avec une situation financière ne permettant d’acheter au moment présent, mais qui ira en s’améliorant.

L’OACIQ (organisme d’autorèglementation du courtage immobilier) à écrit un petit guide (OACIQ) qui vous en apprendra beaucoup plus.

Je vous invite fortement à y jeter un coup d’oeil avant d’agir.

Mon Avis – Selon mon expérience purement anecdotique

Je peux vous confirmer, par expérience, qu’il ne s’agit généralement pas d’une avenue très avantageuse vous.

Pourquoi?

Car je reçois au moins un appel à toutes les semaines de la part d’un client qui est incapable de qualifier après son terme de “location avec option d’achat”.

Ils auront alors payé un loyer plus élevé pendant quelques années pour se retrouver encore incapable de qualifier pour une hypothèque.

À mon sens, ces gens auraient dû prendre cet argent supplémentaire pour rétablir leur situation financière.

Je pourrais approfondir davantage ce point, mais ce n’est pas le but de cet article.

Si vous avez besoin d’aide à ce niveau, enregistrez-vous sur ce site.

Passons au prochain point!

Option 3: La Manoeuvre Prêt REER + RAP

Cette méthode d’obtenir une mise de fonds est quelque peu complexe, mais oh si efficace.

Elle demande par contre du “timing” et une situation financière adéquate.

Une situation financière adéquate

Qu’est-ce que ça veut dire exactement?

Pour choisir cette option, vous devez avoir:

  • Peu ou aucune dette.
  • Gagner un bon salaire par rapport à votre montant d’emprunt.
  • Un bon crédit.
  • Être entre les mois de décembre à mai.

Autrement dit, votre seul point faible devra être de n’avoir aucune liquidité.

Pour ce type de client, la méthode consiste à contracter un prêt REER, (jusqu’à 35 000$) ne pas toucher au fonds durant 90 jours et ensuite rembourser le tout.

En agissant de la sorte, vous diminuez votre taux d’imposition et recevez au début de l’année un super remboursement d’impôt!

Voici un exemple réel d’un de mes clients:

Décembre 2019 – Le désespoir règne.

Mr. X m’approche en décembre 2018 et m’informe de sa situation. Il gagne 70k par années et n’a presque aucune dette (autre que son prêt-auto).

Il a déjà parlé à plusieurs démarcheurs des banques et courtiers, mais personne ne veut prendre en charge son dossier puisqu’il n’a pas vraiment de mise de fonds et qu’il a fait faillite il y a 6 ans.

Sommaire du client:
  • Prix d’achat souhaité = 200 000$
  • Gagne environ 70k/an.
  • Est libéré d’une faillite depuis 6 ans.
  • Jamais aucun retard de crédit depuis.
  • Il a besoin d’un minimum de 5% = 10k de mise de fonds.
  • Et 1.5% de 200 000$ en liquidité = 3 000$
  • Ses économies sont d’environ 2000$.

Il lui manque ainsi 11 000$.

En regardant la situation globale, je l’informe aussitôt de la manoeuvre Prêt REER + Régime d’accession à la propriété (RAP).

Il est très intéressé, mais un peu sceptique.

Je lui explique qu’en empruntant pour 25 000$ de REER pendant 90 jours, il pourrait déclarer pour l’an 2018 des revenus 25 000$ inférieur à 70 000$.

Bref, il déclarerait sur ses impôts des gains de 45 000$ pour 2018.

Ainsi tout l’impôt qu’il aura payé en trop durant son année sur 70 000$ lui sera retourné lorsqu’il complètera ses impôts en 2019!

Je lui conseille aussi d’accumuler le plus d’argent possible d’ici 3 mois afin d’atteindre le chiffre magique de 11 000$ manquant.

Je le réfère aussi à un conseiller financier de confiance pour effectuer la manoeuvre.

Il accepte et on se lance.

Mars 2019 – La maison de rêve est à sa portée
  • Monsieur X à réussi à accumulé 3000$ de ses propres ressources.
  • Avait déjà 2000$.
  • Il a aussi reçu un super remboursement d’impôt de 8000$.

Nous sommes ainsi exactement à 13 000$!

Monsieur X fait une offre sur une maison de 200k.

J’envoie sa demande et je négocie avec plusieurs prêteurs et assureurs, afin qu’il soit accepté.

Après 3 semaines de travail acharné, le financement est ACCEPTÉ!

Monsieur est maintenant propriétaire!

Les faiblesses de cette méthode

Bien que l’histoire s’est bien terminée et que mon client a pu acheter, il faut cependant souligner plusieurs points:

  1. Il aurait été impossible pour lui d’acheter sans respecter à la lettre mes consignes.
  2. La manoeuvre du prêt REER lui à coûté en intérêts (3 mois) +-400$.
  3. Il devra cotiser 1/15 de 25 000$ (1666$) dans un REER à partir de 2021.
  4. Il avait à la base un bon potentiel (Salaire, crédit et stabilité d’emploi).
  5. Nous dépendions d’un remboursement d’impôt, donc il fallait s’y prendre au bon moment de l’année.

Comme vous pouvez le constater, cette méthode n’est pas pour tout le monde et elle exige des conditions particulières.

Option 4: Économiser de ses propres ressources

Je vais être honnête, c’est la méthode que je préconise.

Pourquoi?

Car c’est ce qui est le plus logique et c’est ce que les banques demandent.

Les gens veulent tout. Tout de suite et maintenant.

Être propriétaire d’une maison est très différent d’être locataire. Les coûts ne sont pas les mêmes et si vous pensez que c’est “seulement 300$ de plus par mois” vous vous trompez.

Être propriétaire comporte son lot d’avantages et de désavantages. C’est carrément un style de vie et vous devez être prêt à faire les sacrifices.

La capacité d’économiser par vous-même votre mise de fonds est un excellent indicateur pour savoir si vous êtes prêts à supporter un achat.

Soyez réaliste et rêveur en même temps!

Pour plus d’information sur l’achat d’une propriété, vous pouvez lire:

  1. Les 10 frais immobiliers à prévoir (2019)
  2. Les subventions immobilières pour premiers acheteurs (2019)
  3. Comment acheter une maison si j’ai un mauvais crédit.
Sources:
  1. Location avec Option d’Achat – OACIQ
  2. Mise de fonds – Gouvernement du Canada
  3. Régime d’accession à la propriété (RAP)
About the author

Salut! Mon nom c'est Emmanuel et je tente d'aider le plus de gens possible à acheter leur première propriété. Bref, si vous avez des questions, je vous invite à me les poser, n'importe quand.
1 Response
  1. Parfait, merci pour la precision. Je connait aussi la balance de vente applique surtout sur les plus gros immeuble. Mais meme si la mise de fond est acquise par la balance de vente il faut quand meme ce qualifier pour le pret. Et dans ce cas est-ce que la banque monte le dossier avec les autres revenus de location comme (salaire) pour qualifie l emprunteur? Et tres interessant ton blog! Felicitation Ricardo vraiment un beau parcours !

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À propos d'Emmanuel

Il est Courtier Hypothécaire dans le Grand Montréal et fondateur du site web 1Acheteur.ca. Il est passionné par le financement hypothécaire au québec et tente d'innover le marché hypothécaire par l'éducation et la technologie.
Emmanuel Hypotheca