Mise de fonds minimale pour tous les types de propriétés au Québec 2019

Je ne peux compter le nombre de fois par semaine où l’on me demande : “Quelle est la mise de fonds minimale pour X type de propriété au Québec?” Suite à ces demandes légitimes et récurrentes, j’ai rédigé un petit article qui vous en apprendra plus sur le sujet. Voici le résumé:

Mise de fonds minimale pour propriétaires occupants en 2019:

  • Maison Unifamiliale et Duplex = 5% + (10% de montant 500 000$ et +)
  • Triplex et Quadruplex = 10%
  • 5 plex et plus = 15% (de la valeur économique).
  • Pour propriétés locatives = 20%

J’ai aussi rajouté une section sur les règles de l’assurance hypothécaire ainsi que ses frais cachés. 

Maison (Uni familiale) et Duplex (5%)
Unifamiliale Mise de fonds

Soyons clairs d’emblée: le minimum que vous devez débourser pour acquérir une unifamiliale ou un duplex comme propriétaire occupant est 5%. 

De plus, pour toute mise de fonds inférieure à 20%, il faudra se prémunir d’une ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE. Il n’y a que trois (3) institutions au Canada qui offrent ce service : SCHL, GENWORTH, CANADA GUARANTY.

Il est important de noter que cette assurance ne vous protège pas vous, mais bien le prêteur en cas de défaut de paiements. Pour plus d’information à ce sujet, vous pouvez lire l’un des mes guides gratuits.

C’est toujours 5% LE MINIMUM. Point barre. Il s’agit d’une loi fédérale, afin de gérer le risque immobilier. Aucun prêteur ne pourra vous octroyer de prêt sous 5% de mise de fonds.

10% pour tout ce qui dépasse 500 000$

De plus, si le montant de votre hypothèque dépasse 500 000$, il faudra débourser 10% de l’excédent. Autrement dit, si on emprunte un montant, par exemple, de 600 000$ il faudra débourser: 

5% de 500 000$ = 25 000$

10% 100 000$ = 10 000$

Donc: 35 000$ et non pas 30 000$. 

5% Liquide à 100% ? Pas exactement. 

Bien que la norme exige que vous disposiez de 5% de mise de fonds pour acheter, cela ne veut pas pour autant dire qu’il n’existe pas de méthodes parfaitement légales et créatives de se débrouiller sans ce 5% en liquide.

Je consacrerai d’ailleurs, dans le futur, un article complet pour étudier en profondeur vos options dans le cas où vous n’avez pas cet argent liquide.

Inversement, je vous rappelle qu’il n’y a aucun miracle si vous êtes endettés jusqu’au coup et que vous gagnez un salaire moindre par rapport à l’immeuble qui vous intéresse.

Oui il existe des méthodes. Non elles ne sont pas pour tout le monde. Il s’agit d’une nuance très importante, car il est important pour moi de gérer vos attentes et de ne pas créer de faux espoirs.

Pour les institutions financières, la capacité d’économiser une mise de fonds est un bon indicateur du type d’emprunteur que vous êtes.

Bref, pour plus d’info à ce sujet, je vous invite à me contacter par les canaux de communications habituels.

Triplex (10%)

Comme propriétaire occupant, l’assureur demande minimalement 10% de mise de fonds. En d’autres termes, vous ne pourrez pas acheter avec 5% puisque cela contrevient aux règles de l’assureur.

Quadruplex (10%)
Quadruplex- Mise de fonds

En tant que propriétaire occupant, on demande ici exactement le même pourcentage que le triplex, c’est-à-dire 10% de mise de fonds. 

Cinq Plex et + (15% ou plus selon l’immeuble)

Lorsque l’on veut acheter un immeuble avec plus de 5 portes, on doit y aller avec un minimum de 15% de mise de fonds. Sauf qu’il existe un petit bémol; c’est 15% de la valeur économique et non de la valeur de vente de l’immeuble.

La valeur économique sera, en général, inférieure à la valeur marchande. C’est pourquoi il est très important de faire évaluer l’immeuble par un professionnel.

De plus, il faut noter que même si l’on achète avec 15%, il faut démontrer une liquidité de 10% supplémentaire (25% en tout). L’argent peut se trouver dans vos comptes de banque, dans des comptes de placements ou dans l’équité gagnée de vos autres immeubles.

Si vous voulez éviter l’assurance hypothécaire dans le multilogements, il faudra débourser ce 25%.

Les frais d’assurance hypothécaire

Deux choses à retenir ici sur l’assurance hypothécaire (qui s’applique à tous les prêts assurés | Unifamiliale | Duplex | Triplex | Quadruplex | Multilogements):

  1. Vous devez payer un frais d’assurance hypothécaire.
  2. Votre dossier doit NON-SEULEMENT qualifier sous les conditions d’un prêteur, mais aussi selon les normes d’un assureur. Cela explique pourquoi un dossier peut parfois être accepté par votre institution financière, mais rejeté par l’assureur*.
Acceptation de l’assureur

Petite parenthèse par rapport à l’acceptation de l’assureur:

Si vous vous fiez à votre banquier pour votre financement hypothécaire et que votre dossier joue sur les limites, il est possible que votre banque vous ACCEPTE, mais que le dossier TOMBE rendu à l’assureur.

Chaque assureur possède des règles différentes. Ainsi, un dossier pourrait être refuser chez l’Assureur A, mais approuver par l’Assureur B. Vous me suivez?

Bref, votre Banquier est CAPTIF de son institution.

Tandis qu’un Courtier Hypothécaire est LIBRE (en un clic) de vous “flipper”, au besoin, vers n’importe quelle institution financière qui transige avec tous les assureurs.

Ce que personne ne vous dit

Prenons l’exemple ci-haut, c’est-à-dire l’achat d’une propriété de 200 000$ avec 5% de mise de fonds. Tout le monde s’entend pour dire que 5% de 200 000$ = 10 000$. Donc, lorsque je présente votre dossier à la banque, on parle d’un financement de 190 000$. Jusqu’ici tout va bien.

Sauf qu’il faut rajouter à ce 190 000$, un frais d’assurance hypothécaire de 4% (7800$) de la valeur totale de l’immeuble à votre hypothèque:

190 000$ + 7800$ = 197 800$!

4% DE FRAIS sur une mise de fonds de 5%. Autrement dit, vous achetez sensiblement avec 1% puisque vous devez rajouter 4% à votre prêt hypothécaire!!!

Pas si vite…

Mais attendez, évidemment que cela n’est pas tout:

Vous devrez payer une taxe sur cette prime de 9% (7800 * 9% = 740$), payable au notaire. Il s’agit d’un frais caché que la plupart des professionnels dans le domaine “oublient” la plupart du temps.

100% de mes clients n’ont pas cette surprise, puisque je leur fournis une feuille détaillée de tous les frais cachés.

Pour obtenir cette feuille, il faut sauter dans un cerceau en feu. En mouvement. Avec des lions qui vous pourchasse. Dans l’espace.

Ou tout simplement cliquez ici.

Conclusion – Mise de fonds Minimale
Pour propriétaire occupant:
  • Maison Unifamiliale et Duplex = 5% + (10% de montant 500 000$ et +)
  • Triplex et Quadruplex = 10%
  • 5 plex et plus = 15% (de la valeur économique).
  • Pour propriétés locatives = 20%
Parfait, j’ai ma Mise de fonds. Que faire maintenant?

C’est le temps de contacter un courtier hypothécaire, afin qu’il vous préqualifie.

Qu’est-ce qu’une préqualification? Il s’agit d’une rencontre d’environ 30 minutes avec moi qui détermine votre pouvoir d’achat. Lors de notre rencontre, on discute notamment, mais pas exclusivement:

  1. Explication en profondeur de ce qu’est un prêt hypothécaire et comment fonctionne le calcul des intérêts. Je vous explique où les banques font de l’argent sur votre dos et comment éviter de se placer dans de telles situations.
  2. On détermine votre pouvoir d’achat.
  3. On passe en revue votre crédit et on discute de stratégies pour l’optimiser.
  4. Au besoin, je vous réfère à un réseau de professionnels de l’immobilier pour vous épauler dans vos démarches.
  5. Je vous trouve les meilleures conditions hypothécaires sur le marché grâce au fait que je transige avec +- 15 institutions financières différentes dont surement la vôtre. 
  6. On boit du Café/Thé ensemble.

Tout cela est SANS FRAIS!

GRATUIT pour vous toujours et tout le temps.

Je vous invite à me soumettre une demande maintenant!

About the author

Salut! Mon nom c'est Emmanuel et je tente d'aider le plus de gens possible à acheter leur première propriété. Bref, si vous avez des questions, je vous invite à me les poser, n'importe quand.
5 Responses
  1. Frédérique Laplante

    Bonjour,
    J’aimerais acheter ma première propriété et j’ai pleins de questions concernant le processus et le type de propriété qui me conviendrait. Je suis de la région de Québec, est-ce que vous travaillez dans ce secteur?

    1. Emmanuel Iannacci

      Salut Frédérique, j’espère que ça va bien!

      Je transigne partout au Québec, vous pouvez me contacter 514-702-2481..

      Au plaisir.
      Emmanuel.

  2. Mike

    Salut quel serait ma mise de fonds et autres frais pour l’achat d’un triplex à revenu appartenant déjà à une membre de la famille?
    Ex: moi et ma copine acheterais 75% d’un triplex et mon beau père garderait 25%. Il est déjà proprio à 25%….
    J’ai recherché ma réponse sur le net mais sans rien trouver d’officiel
    Merci 😉

  3. Romain

    Bonjour,
    Je ne suis pas dans la région de Québec, mais je voudrais acheter des blocs de 2 fois 6 logements. Je suis presque perdu dans
    1) comment je pourrai gérer à distance ;
    2) mon budget ;
    3) tous les frais afférents
    4) …
    Je cherche principalement dans le secteur de limoilou lairet. Est-ce que vous me suggérez d’autres secteurs attractifs ?

    Merci

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À propos d'Emmanuel

Il est Courtier Hypothécaire dans le Grand Montréal et fondateur du site web 1Acheteur.ca. Il est passionné par le financement hypothécaire au québec et tente d'innover le marché hypothécaire par l'éducation et la technologie.
Emmanuel Hypotheca