Tout sur la Qualification hypothecaire au Québec (2023)

Je suis assis ici à 6 heures, un vendredi soir du mois d’août, à me demander: “Comment se fait-il qu’autant de gens aient de la difficulté avec leur qualification hypothécaire?”

À force de voir cette question me revenir à tous les jours, j’ai décidé de me lancer dans une petite (longue) analyse approfondie de la qualification hypothécaire au Canada. Voici donc le résumé des résultats de mon enquête quant aux critères de qualification hypothécaire:

1. Le Montant d’Emprunt
2. Les Revenus Admissibles
3. Vos Dettes (Admissibles)
4. Les Ratios d’Endettements (ABD & ATD)
5. L’Effet du Crédit sur la Qualification Hypothécaire
6. La Mise de fonds et l’Assurance Hypothécaire

Bonus: La documentation

Outre les questions par rapport à la mise de fonds, il va sans dire que les paramètres de qualifications hypothécaires des institutions financières sont, la plupart du temps, ouverts aux débats.

Bref, à la suite de cette lecture vous serez en mesure (je l’espère) de distinguer les différents points importants de la qualification hypothécaire.

Il est à noter, par ailleurs, que l’information contenue dans ce guide est à titre informatif seulement. Je vous recommande ainsi de me poser toutes vos questions directement. Sur ce, analysons ensemble les critères de sélections hypothécaires des institutions financières au Québec.

1. LE MONTANT EMPRUNTÉ

Le montant emprunté est évidemment la première variable considérée par le prêteur. Un prêt hypothécaire moins important fera baisser vos paiements, rendant la tâche de qualification hypothécaire plus facile.

Cela va de soi.

Il n’y a pas grand-chose à dire sur le montant emprunté, car il est ce qu’il est.

Next!!

2. LES REVENUS ADMISSIBLES

D’abord, il est important de comprendre que ce ne sont pas toutes les sources de revenus qui seront quantifiées de la même façon, auprès des institutions prêteuses.

Il existe en effet une hiérarchie des sources de revenus déterminée par la constance et le risque attribués à celles-ci.

Et si on y pense bien, il faut avouer qu’un salaire provenant d’un poste permanent avec heures garanties est plus stable et étoffé que les commissions de ventes d’un travailleur autonome.

En suivant cette logique, les prêteurs ne qualifieront pas tous les revenus de la même manière.

Pour vous donner une idée, voici une liste (non exhaustive) des différentes sources de revenus:

• Un Salaire d’emploi constant (à l’heure).
• Revenus de Loyers.
• Commissions de Ventes.
• Des revenus de Travailleur Autonome.
• Dividendes d’Entreprises.
• Pension de Vieillesse.
• Primes d’Assurance Vie/Invalidité.
• Allocations Familiales
• Une Pension Alimentaire.
• Les pourboires.

Comme vous pouvez le constater, il existe plusieurs types de revenus.

Pour chacun de ces types de revenus, chaque institution possède une façon différente de les qualifier.

Je ne peux le répéter assez, donc encore une fois:

Les institutions prêteuses interprètent chaque source de revenus différemment.

Considérons ainsi l’exemple suivant:

Une famille gagne:

• 80 000$ en salaire de base
• 30 000$ en commission.
• 20 000$ en allocations familiales.

Aux yeux de la population générale et surtout dans la réalité, la famille gagne un montant annuel de 130 000$/an.

Cependant et c’est ce qui est important de retenir, votre banque (ou une banque X) pourrait ne pas considérer vos revenus de commissions et/ou vos allocations familiales pour la qualification hypothécaire!

Vos revenus admissibles passeraient ainsi de 130 000$/an à 80 000$!

Grosse différence vous me dites?

En effet, chaque banque a une tolérance au risque qui sera différent selon leur nature.

• Revenus admissibles de la banque A = 130 000$
• Revenus admissibles de la banque B = 100 000$
• Les Revenus Admissibles de la banque C = 80 000$

Voici le problème:

Considérant que notre famille en question à toujours fait affaire avec la banque C et que le dossier joue sur les limites, il est possible qu’il soit rejeté.

Pourquoi? Car la Banque C refuse de prendre en compte les revenus de commissions et d’allocations familiales ce qui aura un impact majeur sur votre qualification hypothécaire.

Seul un bon courtier hypothécaire sera en mesure de reconnaître chacune de vos particularités et de vous placer avec le bon prêteur. Constamment transiger avec 15 institutions financières nous force à connaître les particularités des prêteurs à la lettre. On vous trouve d’autant plus des meilleures conditions.

Bonus: La stabilité d’emploi

Les institutions financières demanderont habituellement 2 ans de travail dans le même secteur d’activité, afin que vos revenus soient admissibles. De plus, votre poste doit être permanent et vos heures garanties.

En somme:

1. 2 ans dans le même secteur d’activité.
2. Un poste permanent.
3. Des heures garanties.

Conclusion – Revenus Admissibles

Un revenu n’est pas simplement un revenu. La constance et le risque de sa source déterminent son poids sur la qualification hypothécaire. C’est pourquoi un bon courtier hypothécaire saura vous placer au bon endroit puisqu’il transige avec une quinzaine d’institutions.

Truc de Manu:

“Pour les professeur(e)s, infirmièr(e)s et tous les autres postes non permanents, il est quand même possible d’acheter une propriété avec certaines institutions financières. Par contre, votre salaire admissible sera une moyenne de ce que vous avez gagné durant les deux dernières années dans ce secteur d’activité.” Pour ceux qui viennent de terminer leurs études, dans certains cas, les revenus deviennent admissibles après quelques mois dans ce secteur d’activité.

3. LES DETTES (AYANT UN IMPACT SUR LA QUALIFICATION HYPOTHÉCAIRE)

D’abord tout comme les revenus, ce ne sont pas toutes les dettes qui entrent en ligne de compte lorsque l’on tente de déterminer votre pouvoir d’achat. Même que, on pourrait aller encore plus loin et dire que ce ne sont pas toutes les dettes qui auront le même impact sur votre qualification hypothécaire.

Mais comment cela peut-il être possible? Puisque les prêteurs ne prendront qu’une fraction de vos dettes réelles.

Voici la liste de ce que la plupart des banques considèrent comme des dettes récurrentes et admissibles ayant un impact direct sur vos chances de qualification hypothécaire:

1. Hypothèque. (paiements + taux d’intérêt)
2. Marge de crédit.
3. Carte de crédit.
4. Prêt auto.
5. Prêt personnel.
6. Frais de chauffage.
7. Taxes Municipales et Scolaires.

Voici une liste de dettes récurrentes SANS impact direct sur votre demande:

1. Factures de téléphonies ou de télécommunications.
2. Frais de service de garde ou de garderies.
3. Tous les abonnements sportifs et autres (Gym, ski, hockey, danse, etc).
4. Assurances autos.
5. etc.

Autrement dit, seules les dettes de la liste du haut seront prises en compte dans le calcul pour déterminer votre pouvoir d’achat.

De plus et vous l’aurez peut-être deviné, un montant de 10 000$ sur une carte de crédit ne sera pas calculé comme un montant d’un prêt auto de 10 000$.

Chaque type de dette possède une méthode d’analyse différente.

Une institution prêteuse, par exemple, considérera seulement 3% d’un solde de carte de crédit:

10 000$ x 3% = 300$/mois

Tandis que pour un prêt-auto, l’institution se basera habituellement sur le paiement réel:

10 000$ = 500$/mois

Un important fossé

On constate ainsi qu’il peut exister un important fossé entre vos dettes réelles et celles qui sont considérées dans l’analyse de qualification hypothécaire. Cela dit, puisque certaines dettes sont omises du calcul, vous serez généralement avantagé par rapport à votre vie courante.

Or cela pourrait se tourner en un couteau à double tranchant.

Il pourrait en effet exister des situations où l’on se qualifie sur papier pour une hypothèque, mais qu’en réalité, il soit très difficile de maintenir la cadence de paiements lorsque l’on rajoute toutes les dépenses réelles comme les sorties au cinéma, son essence, les restaurants, etc.

Conclusion – Dettes

Pour ce qui est des dettes admissibles, comme vous vous en doutez surement, une personne avec beaucoup de dettes verra son pouvoir d’achat diminuer de façon substantielle.

Truc de Manu:

Par expérience, un type de dette qui affecte beaucoup les dossiers est un prêt-auto.

Pas qu’il est impossible de vous qualifiez avec un ou plusieurs prêts-autos, mais si vous gagnez 3000$/mois et que vous payer 500$ par mois sur un prêt-auto, cela mine vos chances de vous qualifier, car il s’agit d’un type de prêt “fermé” où l’on ne peut réduire les paiements.

Bref, si vous êtes en même temps à la recherche d’une propriété et d’un véhicule, assurez-vous d’être bien conscient des conséquences de vos choix.

4. LES RATIOS D’ENDETTEMENTS (ABD & ATD)

Bien qu’il s’agit d’un calcul crucial en ce qui a trait à la qualification hypothécaire, j’ai quelque peu hésité à écrire un chapitre sur les ratios d’endettements.

Une partie de moi veut garder l’article simple. Cependant, je réalise qu’il m’est impossible de couvrir l’entièreté du sujet sans entrer dans les détails mathématiques.

Si jamais vous avez des questions, je vous prie de me les écrires sous forme de commentaires au bas.

Alors sans plus tarder, allons-y!

En gros, l’ABD et l’ATD sont des types de ratios d’endettements spécifiques, lesquels déterminent votre capacité d’emprunt en relation avec les variables suivantes:

1. Vos paiements hypothécaires (incluant l’intérêt)
2. Les frais de chauffage et de taxes foncières (municipales et scolaires)
3. Vos revenus
4. Vos dettes (admissibles)

Ces ratios d’endettements sont en quelque sorte la accumulation des deux premiers segments de cet article (1. Revenus admissibles et 2. Dettes admissibles) car comme vous pouvez le constater, ils prennent en considérations tous les points analysés précédemment.

ABD

La formule pour déterminer le premier ratio d’endettement est la suivante:

ABD = Paiements hypothécaires + Chauffage + Taxes Fonctières
Revenus

En termes plus simples, l’ABD détermine votre capacité de rembourser votre hypothèque en prenant compte seulement des paiements et des dépenses de la propriété assujettie par rapport à vos revenus.

ATD

Inversement, l’ATD conserve le même calcul, mais rajoute à celui-ci vos dettes (admissibles) personnelles.

ATD = Paiements hypothécaires + Chauffage + Taxes Foncière + DETTES (admissibles)
Revenus

Chacun de ces calculs nous laisse avec un niveau d’endettement différent. De plus, logiquement, l’ABD ne peut être plus élevé que l’ATD puisqu’il s’agit du même calcul sauf pour l’ajout des dettes.

Pour vous donner une meilleure idée, prenons un exemple réel:

Paiements hypothécaires: 15 000$/an *(avec un taux de 5.34%)
Chauffage: 1 500$/an
Taxes foncières: 2500/an
Revenus: 100 000$
Dettes (admissibles) : 5000$/an

ABD = 15 000$ + 1 500$ + 2 500$
100 000$

ABD = 19%

ATD = 15 000$ + 1 500$ + 2 500$ + 5 000$
100 000$

ATD = 24%

Ce qu’il faut comprendre:

1. Plus la ligne du haut est élevée, plus les ratios augmentent. (Dépenses)
2. Plus la ligne du bas augmente, plus les ratios descendent.  (Revenus)

Règle générale, les institutions financières exigent un maximum d’ABD de 38% et d’ATD de 42%. Nous verrons d’ailleurs dans le prochain chapitre, comment votre cote de crédit affecte le maximum permis  d’ABD et d’ATD.

*NB: Depuis 2018, la loi fédérale force les institutions prêteuses à qualifier ses clients avec un taux d’intérêt artificiel de 5.34% ou de 2% de plus que le taux contractuel (on prend le plus élevé des deux).

Ainsi, même si vos paiements hypothécaires réels sont par exemple de 1200$,  le prêteur devra tout de même calculer votre ABD et votre ATD avec un paiement qui correspond au taux d’intérêt fictif de 5.34% (1 500$).

Il s’agit d’un “stress test” pour maintenir le marché hypothécaire canadien sous contrôle.

Conclusion – Ratios d’endettements sur la qualification hypothécaire

Il n’existe pas beaucoup de méthodes légales pour diminuer vos ratios d’endettements, car toutes les variables ou presque sont directement reliées à la propriété assujettie.

Les taxes et le chauffage sont presque invariables. (Je dis presque, car certains prêteurs se basent sur des prix fixes de chauffage qui parfois sont moins élevés que la réalité).

Les paiements hypothécaires varient seulement si l’on diminue le montant d’emprunt. Cela se fait en augmentant la mise de fonds, mais ce n’est pas tout le monde qui en est capable ou qui le souhaite.

Même principe pour vos dettes (admissibles) qui en théorie peuvent être payées, mais qui demandent un investissement supplémentaire.

Ce qui nous laisse avec une seule donnée: vos revenus. Tel qu’on l’a démontré dans le premier segment de l’article, chaque institution financière possède une méthode différente de qualifier vos revenus.

C’est pourquoi, selon la source de vos revenus, vos ratios d’endettements peuvent largement différer d’une institution à l’autre et cela peut faire la différence entre une acceptation et un refus!

Cette réalité s’applique d’autant plus aux immeubles à revenus qui, par leur nature même, se frottent à des règles de qualifications avec une incidence encore plus importante sur les paiements.

Truc de Manu:

Un bon courtier hypothécaire est un acteur essentiel à la qualification hypothécaire, car il sait quelles institutions financières sont plus flexibles quant à la qualification des revenus.

Je ne peux compter le nombre de mes clients qui se sont d’abord fait refuser par leur propre banque, mais qui ensuite se voit accepté sous ma gouverne.

5. L’EFFET DU DOSSIER DE CRÉDIT SUR LA QUALIFICATION HYPOTHÉCAIRE

Avant de poursuivre, je dois vous avouer que mes connaissances spécifiques en matière de crédit ne sont pas aussi aiguisées que celles des autres points. Je vous invite ainsi à consulter les sites web d’Équifax et de Transunion pour approfondir vos connaissances.

Sinon, vous pouvez tout simplement faire appel à une agence experte dans le domaine.

Cela dit, le dossier de crédit est souvent une variable que l’on entend parler en abondance dans les médias. Cependant, son incidence sur la qualification hypothécaire est moins importante que la pensée générale nous laisse croire.

Pour bien comprendre cette affirmation, il sera important d’abord d’analyser le concept du crédit.

Pour cette partie et puisqu’il s’agit d’un sujet pour le moins controversé, je procéderai en répondant aux questions qui me reviennent le plus souvent dans la vie de tous les jours:

1. Qu’est-ce que le Score Beacon?
2. Qu’est-ce qui affecte votre score beacon?
3. Quels sont les effets du crédit sur la qualification hypothécaire?
4. Peut-on qualifier pour une hypothèque après avoir fait faillite?

Question #1 : Qu’est-ce que le Score Beacon?

D’abord on entend par “Score Beacon” le produit d’un algorithme secret, lequel calcule votre niveau de solvabilité.

Pour vous classifiez en tant qu’emprunteur, on vous attribue une note de référence entre 300 et 900 pts. La plus haute étant évidemment meilleure.

Voici la liste de distribution des scores beacons en % selon les chiffres du Gouvernement du Canada :

Comme vous pouvez le constater, les scores de crédits moyens sont d’environ 720.

Question #2 : Qu’est-ce qui affecte mon score de crédit?

Bien qu’il n’existe aucune façon exacte et fiable de calculer par soi-même son score de crédit, on connaît tout de même les facteurs qui l’influence. Les voici:

Facteurs qui influencent le score beacon pour la qualification hypothécaire:

• Historique des paiements
• Crédit disponible
• Longévité des comptes
• Jugements (Faillites, proposition aux consommateurs)
• Demandes de crédits

En ce sens, les retards de paiements, les dépassements de vos limites et autres, sont tous des facteurs qui influencent votre score de crédit.

Pour le bien de l’analyse et surtout pour maintenir mes standards élevés de qualité de l’information, je n’entrerai pas dans les détails en ce qui concerne le rétablissement de votre crédit; je laisse le soin aux professionnels de ce domaine de faire leur travail.

Question #3 : Quels sont les effets du crédit sur la qualification hypothécaire?

Pour les institutions financières prêteuses, l’historique de crédit est évidemment un excellent outil afin de quantifier votre niveau de risque.

Comme dans tout investissement, plus le niveau de risque est élevé moins bonnes seront vos conditions et plus difficile il sera pour vous d’obtenir un prêt. Voici en général les seuils de respectabilités des banques:

• 650 et – : Ne qualifie pas pour du crédit “A”. *(Sauf si déjà client)
• 680 et – : On pose une limite sur les ratios d’endettements. Ainsi, on autorise un maximum de 35% et 42% d’ABD et d’ATD respectivement.
• 680 et +: On permet un maximum de 39% (ABD) et de 44% (ATD).
• 720 et +: On qualifie parfois pour certaines offres exclusives avec de meilleures conditions.

NB: Une personne avec un crédit inférieur à 650 peut seulement avoir une chance de se qualifier pour du crédit “A” s’il est déjà client de cette même institution financière. Ceux-ci accepteront de regarder l’ensemble du dossier avant de prendre une décision.

Dans le cas contraire, il sera rejeté presque automatiquement.

Pas seulement le score beacon

D’ailleurs les banques utilisent certes le score beacon pour vous qualifier, mais elles vérifient aussi et surtout votre historique de crédit en général.

Avez-vous souvent des retards hypothécaires? Êtes-vous impliqué dans une proposition au consommateur affectant l’institution financière pour laquelle vous faites une demande de prêt?

Tous ces facteurs jouent un rôle en parallèle sur votre demande de financement et il est important de savoir les reconnaitre pour les éliminer.

Questions #4 : Peut-on se qualifier pour une hypothèque après avoir déclaré une faillite?

La réponse courte: Oui, mais…

On entend souvent, un peu partout, qu’il faut attendre sept (7) ans avant de pouvoir faire une demande de prêt hypothécaire. Cela n’est qu’une partie de la vérité.

En réalité, on peut faire une demande et être approuvé aussitôt que deux ans après avoir été libéré d’une faillite.

De plus, on doit avoir rétabli son crédit depuis deux ans aussi (généralement en s’ouvrant des comptes de cartes de crédit, disons).

Notez que le rétablissement du crédit peut se faire en même temps que les deux ans de libération. Autrement dit vous ne devez pas attendre 4 ans, mais deux (2) si vous répondez à ces conditions.

Cela dit et il s’agit là du grand bémol: pour être éligible pour un prêt hypothécaire après faillite, avant sept (7) ans, IL NE FAUT JAMAIS, JAMAIS avoir eu de retards sur d’autres comptes de crédits; factures de télécommunications incluses.

Dit autrement, la faillite prend sept ans (après libération) pour s’effacer de votre dossier de crédit. Si vous voulez qualifier pour une hypothèque, avant cela vous devez n’avoir aucun retard de crédit. Sinon, il faut en effet attendre les sept (7) ans.

Conclusion – L’effet du Crédit sur la qualification hypothécaire

Une institution prêteuse ne se basera pas uniquement sur votre score beacon. Elle évaluera l’entièreté de votre dossier. Il est ainsi crucial de limiter les retards de crédit hypothécaire, car cela pourrait miner vos chances de qualification. Même si vous avez un bon crédit.

En ce sens, on peut affirmer qu’un crédit médiocre est un fardeau, tandis qu’à l’inverse, un excellent crédit ne garantit pas l’obtention d’un prêt hypothécaire.

6. LA MISE DE FONDS ET L’ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE 

Je n’entrerai pas dans tous les détails concernant la mise de fonds; j’ai déjà effectué l’exercice dans mon article précédent où je m’attaquais notamment aux % minimales de mise de fonds pour tous les types de bâtiments au Québec en 2018. 

Voici, tout de même un petit résumé pour ceux qui n’ont pas eu la chance de lire l’article:

Pour propriétaire occupant: 

• Maison Unifamiliale et Duplex = 5% + (10% de montant 500 000$ et +)
• Triplex et Quadruplex = 10%
• 5 plex et plus = 15% (de la valeur économique).
• Pour propriétés locatives = 20%

Pour toutes mises de fonds en deçà de 20% il faudra non seulement payer, mais qualifier pour une assurance hypothécaire. Dans tous les cas, une vérification de 90 jours de l’historique de la mise de fonds sera exigée (loi fédérale).

Les frais d’assurance hypothécaire (SCHL): 

• 5% de mise de fonds = 4% de la valeur totale de l’immeuble.
• 10% de mise de fonds = 3.1% de la valeur totale de l’immeuble.
• 15% de mise de fonds = 2.8% de la valeur totale de l’immeuble.

Ces frais d’assurance hypothécaire seront ajoutés à votre hypothèque et feront grimper vos paiements.

Si l’on achète, en l’occurrence, une maison d’une valeur de 100 000$ avec 5% (5 000$) de mise de fonds, il faudra ajouter 4% (4 000$) à notre hypothèque de 95 000$. Donc, il faudra se qualifier pour un montant de 99 000$ (et non 95 000$).

Par ailleurs, il existe trois types de prêts:

1. Le Prêt Assuré (20% et moins de mise de fonds)  = Doit se qualifier selon les normes de l’assureur et de la banque.
2. Prêt Assurable (20% mise de fonds et +)  = Prêt qui qualifie selon les normes de l’assureur et de la banque.
3. Un Prêt Conventionnel (20% mise de fonds et +) = Qualifie seulement sous les normes du prêteur.

Encore une fois ensemble: en deçà de 20% il faudra non seulement payer, mais qualifier pour une assurance hypothécaire.

Pour la qualification hypothécaire, cela se traduit par des règles encore plus strictes que celles des institutions prêteuses. Voici celles de la SCHL: 

• La propriété doit être située au Canada.
• Le Prix d’Achat maximal ou la valeur de la propriété doit être inférieur à 1 000 000$.
• La durée totale de l’amortissement ne peut dépasser 25 ans.
• La mise de fonds doit provenir d’économies personnelles ou d’un cadeau d’un proche.
• 32% ABD Maximale. (Parfois 38% crédit 680 et+)
• 40% ATD Maximale. (Parfois 44% crédit 680 et +)
• Vous devez posséder 1.5% de la valeur totale de l’immeuble en liquidités comme coussin en plus de la mise de fonds.

Puisque ces conditions réduisent le risque, les taux d’intérêt sont généralement meilleurs pour les prêts assurés et assurables. Cela explique des situations où l’on possède 20% de mise de fonds, mais qu’on obtient un moins bon taux d’intérêt.

BONUS: La Documentation pour la qualification hypothécaire

Évidemment, toutes ces démarches seraient inutiles sans preuve documentés.

Pour confirmer vos revenus comme salarié, il faut fournir:

• Une lettre de confirmation d’emploi.
• Vos avis de cotisations des deux dernières années.
• Un talon de paie récent.
• Relevé bancaire récent.

En tant que travailleur autonome il faut rajouter:

• T4 des deux dernières années.
• Bilan financier de l’entreprise.
•  T1 Général.

Pour confirmer la mise de fonds, le prêteur demandera:

• Un historique de 90 jours de la mise de fonds.
• Une lettre de Don (le cas échéant).

NB: La documentation peut varier d’une institution à l’autre et selon la longévité de votre relation avec eux. 

Conclusion

Il va sans dire que l’on peut classifier la qualification hypothécaire au Canada dans la catégorie des plus strictes au monde. Non seulement les institutions prêteuses ne prennent aucun risque, mais en plus, elles ont les mains liées par nos gouvernements.

J’espère avoir été à la hauteur de vos attentes et j’espère aussi avoir illustré le travail ardu des professionnels de mon domaine.

Si jamais vous avez des questions, je vous invite à me les poser sous forme de commentaires, au téléphone ou par courriel.

• 514-702-2481
• Emmanuel@planipret.com

Cordialement

Emmanuel Iannacci Courtier Hypothécaire.